الإفراز السكني وحدوده القانونية

[ماهر سعيد متي]

الإفراز السكني وحدوده القانونية

قطعة ارض سكنية  تبنى كدارين في برطلة

دراسة تحليلية قانونية وعلاجية
في خضم التغيرات التي رافقت السنون الماضية من خلال زيادة أعداد السكان والتنقلات الحاصلة للأماكن لمهجرين وزيادة أسعار قطع الأراضي السكنية ، ظهرت الحاجة الماسة إلى فرز القطع السكنية إلى مساحات صغيرة تكفي لبناء دور واطئة الكلفة وقليلة المساحة تعيين جميع فئات المجتمع وخصوصا الشباب منهم الذين يرومون السكنى في ظل أزمة خانقة للسكن ، حيث ترسخت معظم القناعات على إعادة النظر في الحدود الدنيا للإفراز السكني وعدم التقييد بالحدود المقررة ضمن قوانين مضت عليها ربع قرن من الزمان وباتت لا تواكب التطور الحاصل وكذلك تشجيع البناء الأفقي ومنح إجازات البناء لطوابق عدة في جميع الوحدات الإدارية من مركز محافظة أو قضاء أو ناحية حفاظا على الأراضي الزراعية وطابعها .
على سبيل المثال يمتلك احد الأشخاص  قطعة ارض سكنية بمساحة 300 م2في إحدى النواحي يروم بناءها لكنه لا يمتلك المبلغ اللازم لذا يضطر إلى بيع نصفها إلى شخص آخر ويدخله كشريك له على الشيوع ويصدر سند الملكية مناصفة بينهما وعندما يروم احدهما الحصول على إجازة البناء تمتنع البلدية المعنية عن منحها لعدم قانونية الأمر فيبادر المواطن المسكين إلى البناء للحاجة الماسة ليتم درجه ضمن قوائم المخالفين لمنطوق الأجازة وفقا لأحكام القرار 13 لسنة 2001  .. وان أية مشكلة تثور بين الشركاء يقوم احدهما بإقامة دعوى إزالة الشيوع في المحكمة المختصة فيلجا الطرف الثاني إلى إقامة دعوى إثبات منشآت ليستأخر بها الدعوى وتزداد سعير المشكلة بين الطرفين ، وبالتالي ظهرت إلى العلن مشكلة أخرى ساهمت الدولة بنشوئها بسبب قصور واضح في القوانين النافذة .. وفي نظرة سريعة إلى أهم القوانين النافذة بهذا الصدد أشير إلى ما يأتي :-
1.   حدد نظام الطرق والأبنية المرقم 44 لسنة 1935 مساحات الإفراز الدنيا حسب صنف البلدية والذي سمح للصنف الخاص لمساحة 2000 م2 والصنف الممتاز 800 م2 والرابع 600 م2 والثالثة 300 م2 والثانية 200 م2 والبلدية ذات الصنف الأول ب 100 م2. 
2.   القرار 850 لسنة 1979 أجاز بفقرته الأولى إلى جواز بناء دارا منفردة على مساحة لا تزيد عن 800 م2 وفي الفقرة الثانية أجاز البناء على مساحة لا تقل عن 120 م2 في المحافظة وعلى 100 م 2 في الأقضية وألغى النصوص التي تتعارض في نظام الطرق والأبنية مع هذا القرار ، وقد غاب عن المشرع أي ذكر للنواحي لكونها وحدة إدارية مستقلة .
3.   القرار 940 لسنة 1987 عدل الفقرة ( ثانيا) من قرار مجلس قيادة الثورة (المنحل ) 850 لسنة 1979وجعل حدود الإفراز الدنيا بمساحة لا تقل عن 200 م2 في مركز المحافظة و250 م2 في مركز القضاء و 300 م2 في مركز الناحية وصدرت التعليمات بالرقم 1 لسنة 1989 لتسهيل تنفيذ ذلك .
4.   بادرت الجهات التنفيذية إلى تشجيع الاستثمار السكني بغية وضع الحلول للمشكلة التي تتفاقم سنة تلو الأخرى ، لكن ورغم صدور قانون الاستثمار ذي العدد 13 لسنة 2006 إلا أن مشكلة الإفراز لا تزال قائمة ولا يجوز فرز قطع الأراضي السكنية لأقل من الحدود الدنيا المشار إليها في القرار 940 لسنة 1987 خاصة وان مخطط إفراز العقار الواقع داخل حدود البلدية ينظم عن طريق البلدية المعنية استنادا لأحكام المادة 24 من قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971 ، وان جواز البناء لا يعني جواز الإفراز وهذا ما أشار إليه قرار مجلس شورى الدولة ذي العدد 121 في 31/12/2012 .
5.   توجد عددا من الاستثناءات على موضوع الحد الأدنى للإفراز كما في القرار 117 لسنة 2000 الذي أجاز إفراز القطع لحد 250 م2 في النواحي بدلا من 300 م2 المشار إليها في القرار 940 لسنة 1987والقرار 156 لسنة 2001 الخاص بتمليك المتجاوزين والذي سمح بتمليك مساحة لا تزيد عن 300 م2، وقرار مجلس الوزراء ذي العدد 254 لسنة 2013 الذي وافق على الإفراز بمساحة 150 م2 لكل قطعة من اجل تخصيصها إلى الفقراء .
وبغية وضع الحلول اللازمة اقترح إلغاء القرار 940 لسنة 1987 والسماح بإفراز القطع السكنية ضمن الحدود المقررة في القرار 850 لسنة 1979 تلبية للحاجة الماسة ومعالجة للحالات المستجدة والتي أصبحت بحكم واقع الحال ، وأدرج أدناه مقترح الإلغاء وكما يأتي :-
  مقترح / مشروع  إلغاء القرار 940 لسنة 1987
استنادا إلى أحكام البند (أولا ) من المادة ( 61 ) والبند ( ثالثا) من المادة ( 73 ) من الدستور صدر القانون الأتي :
1.    يلغى قرار مجلس قيادة الثورة (المنحل ) 940 لسنة 1987.
2.   تقرر حدود الأفراز وفقا لأحكام  القرار 850 لسنة 1979 ويشمل به مركز المحافظة والقضاء والناحية .
3.   يسري احكام هذا القانون على الماضي ومنذ تاريخ 9/4/ 2003 .
4.   لا يعمل بأي نص يخالف وأحكام هذا القانون .
5.   ينفذ هذا القانون من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية .
الأسباب الموجبة
من اجل مواكبة التغيرات السكانية الحاصلة ولغرض وضع حدودا للأفراز السكني الواقع داخل حدود البلديات وكعلاج لحالات قائمة فقد شرع هذا القانون .
المشاور القانوني
ماهر سعيد متي